Chính Sách Luật Đất Đai Mới

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều chính sách mới

Thanh kiểm tra, giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai

Đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Mời bạn đọc xem toàn văn dự thảo và góp ý tại đây./.

Nhiều chuyên gia đánh giá, đây thực sự là cuộc “cách mạng” về đất nông nghiệp, mang tính đột phá, kỳ vọng nhiều thay đổi trong thời gian tới.

Nhiều quy định mới với đất nông nghiệp

Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Bên cạnh đó, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định này, theo đại diện Ban soạn thảo Luật Đất đai, nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.

Luật cũng bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Bên cạnh đó, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, những quy định mới về đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa được Nghị quyết 18 của Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

“Từ Nghị quyết 18, soi vào những quy định mới về đất nông nghiệp của Luật Đất đai năm 2024 chúng ta thấy rằng, các quy định mới đã tháo được những điểm nghẽn pháp lý, phát huy nguồn lực đất đai. Hiện nay, chúng ta cho phép các tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cùng với đó, tăng giới hạn, hạn mức giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi tích tụ tập trung đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất”, PGS.TS Phạm Quang Tuyến cho hay.

Theo PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo ra một “khoảng rất rộng” trong chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi và tăng tính hấp dẫn trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Theo đó, Luật đã có những sự thay đổi rất tích cực trong việc bảo vệ quyền, lợi ích cho người dân. Đồng thời, đã tháo gỡ được các điểm nghẽn pháp lý giúp cho cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, ngoài nước và các tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này giúp khắc phục tình trạng manh mún về ruộng đất thông qua cơ sở pháp lý là tích tụ tập trung đất đai, tạo điều kiện đưa các công nghệ vào và nâng cao năng suất lao động, giảm giá thành nông sản, hướng tới nền nông nghiệp sản xuất xanh, sạch, có thể cạnh tranh và chinh phục thị trường của những quốc gia phát triển.

Thêm nữa, với việc sửa đổi Luật Đất đai cũng đang tạo ra một mô hình, một sự chuyển đổi hoặc là sự kết hợp để làm bất động sản du lịch, nông nghiệp. Đây là một hướng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.

Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cũng cho rằng, có rất nhiều kỳ vọng cho những chính sách mới, đột phá liên quan đến đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024. Khi đi vào cuộc sống, những quy định mới được kỳ vọng là sẽ tạo ra động lực phát triển kinh tế, khai thác tối đa nguồn lực đất đai, xây dựng nền nông nghiệp tiên tiến.

“Theo góc nhìn của tôi, Luật Đất đai 2024 đã bảo vệ tốt quyền lợi cho người nông dân khi phải bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Cùng với đó, luật sẽ nâng cao việc sử dụng đất theo hướng thị trường, hiện đại. Một số chế định rất quan trọng như mở rộng đối tượng chuyển nhượng đất lúa. Trước đây chỉ có những người sản xuất được chuyển nhượng cho nhau thì chỉ ở phạm vi rất nhỏ, nhưng nay mọi cá nhân, tổ chức có năng lực đều được nhận chuyển nhượng. Nếu như người ta nhận chuyển nhượng mà tổ chức bài bản hơn, hiệu quả hơn, chất lượng cao hơn thì đất đai sẽ phát huy hết tiềm năng, giúp phát triển nông nghiệp”, ông Tuấn nhận định.

Ông Đậu Anh Tuấn kỳ vọng rằng, chế định này sẽ có thể giúp nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá theo hướng xuất khẩu, hội nhập quốc tế. Thêm nữa, chế định này cũng sẽ huy động được thêm nhiều nguồn lực vào phát triển nông nghiệp.

Tạo hành lang pháp lý đồng bộ, tránh ‘ngoại biên’ chính sách

Với 260 điều, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai là luật rất đồ sộ, các quy định của Luật Đất đai quá lớn, nhiều chính sách lớn trong luật chỉ quy định một cách nguyên tắc, chủ trương và phải được cụ thể, hướng dẫn ở những văn bản dưới luật.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương cho biết, theo thống kê sơ bộ, có hơn 65% nội dung các văn bản dưới luật giao Chính phủ, các bộ ngành quy định chi tiết. Chính phủ đã phân công soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai.

“Hiện nay, Chính phủ, các bộ ngành như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đang tích cực ngày đêm triển khai, bởi quy định nhưng không có thủ tục, điều cụ thể đi kèm thì quy định của luật không thực hiện được. Ban hành kịp thời đã quan trọng, nhưng quan trọng nữa phải đồng bộ, và phải phù hợp với chủ trương chính sách trong luật đã quy định”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương nhấn mạnh.

Ở góc độ quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo Kế hoạch do Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký, sẽ có 9 nghị định và 6 thông tư nhằm triển khai thi hành Luật Đất đai. Riêng về đất nông nghiệp, chủ yếu ở Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai. Một số vấn đề đang gặp khó khăn, vướng mắc là xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; xác định quy hoạch đất trồng lúa để các địa phương phải phân bổ đúng chỉ tiêu quốc gia; hướng dẫn trường hợp sử dụng đất nông nghiệp đa mục đích; hướng dẫn các trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để nhận quyền chuyển đổi đất trồng lúa, quy định thủ tục hành chính để ghi nhận các thỏa thuận dân sự này…

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, đây là thách thức rất lớn khi đất đai liên quan đến 118 luật và liên quan trực tiếp đến hơn 20 luật, đòi hỏi sự đồng bộ của Luật Đất đai so với các văn bản pháp luật khác. Do đó, các văn bản dưới luật phải quy định cụ thể, chi tiết, thống nhất, đồng bộ, phù hợp thực tiễn để các cơ quan thực thi có thể áp dụng thực hiện. Nếu có sự xung đột hoặc khác biệt về quy trình sẽ gây đình trệ trong thực tiễn, tạo ra chi phí không cần thiết khi thực hiện

“Trong tổ chức thực cần phải quy định rất cụ thể, rất chi tiết, từng bước một thì các cơ quan thực thi mới dựa vào các quy định đó để thực hiện. Điểm đáng lưu ý là khi xây dựng quy định dưới luật cần tránh các kẽ hở hay gọi là ngoại biên của chính sách. Tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở tạo lợi ích nhóm, vụ lợi… Tức là chúng ta phải tạo ra một hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chi tiết, cụ thể thì các ngành, địa phương mới có thể thực hiện được”, PGS.TS Phạm Quang Tuyến nhấn mạnh.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng... Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, có nhiều điểm đổi mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Tiếp thu, hoàn thiện sửa đổi trước khi ban hành

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 được chính thức khởi động từ cách đây 3 năm vào tháng 8/2020 khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời giao Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì xây dựng Dự thảo Luật.

Ngay sau khi Nghị quyết số 18-NQ/TW được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã khẩn trương huy động sự tham gia của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý; tham khảo kinh nghiệm quốc tế để thể chế hóa quan điểm, chủ trương mới vào Dự thảo Luật; lấy ý kiến các địa phương, bộ, ngành để thống nhất nội dung sửa đổi, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV.

Ngày 20/10/2022, tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, lần đầu tiên Quốc hội đã thảo luận tại Hội trường đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sau Kỳ họp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thiện Dự thảo Luật và lấy ý kiến nhân dân từ ngày 3/1 đến 15/3/2023. Tính sơ bộ, từ cấp Trung ương đến địa phương đã tổ chức gần 90 hội nghị, hội thảo, phiên họp, cuộc làm việc về sửa đổi Luật Đất đai. Việc lấy ý kiến rộng rãi nhân dân trong và ngoài nước được thực hiện với nhiều phương thức trực tiếp và trực tuyến, trở thành một cuộc sinh hoạt chính trị sâu rộng trong toàn quốc.

Ngày 9/6/2023, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội cho ý kiến lần 2 đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật đã được chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (tháng 4/2023) và ý kiến nhân dân.

Dự thảo Luật đã quy định khái quát 4 phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Bốn phương pháp này khi đưa vào áp dụng sẽ đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai; đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, đảm bảo đất đai là nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội.

Tiếp tục quy trình lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV đã cho ý kiến về Dự thảo Luật tại Phiên họp thứ 25. Dự thảo Luật được báo cáo, xin ý kiến tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách.

Tại Phiên họp thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 263 điều (bỏ 4 điều, bổ sung 6 điều so với Dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).

Điểm mới trong quá trình sửa đổi Dự thảo Luật

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Tổ trưởng Tổ biên tập Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, kết thúc quá trình lấy ý kiến nhân dân, đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật. Phần lớn ý kiến tập trung vào các nhóm vấn đề như: Quy định chung; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cơ chế, chính sách tài chính đất đai, giá đất; đất cho đồng bào dân tộc thiểu số...

Dự thảo Luật đặc biệt đã thể chế hóa 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. Theo đó, có nhiều nội dung mới được sửa đổi tại Dự thảo Luật như: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường..

Dự thảo Luật đã hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai; các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng,...Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Phân tích những điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến nhân dân, đặc biệt về cơ chế xác định giá đất, các vấn đề của thị trường bất động sản, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý, bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô... Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm nhận được sự đồng thuận rất cao của người dân với hy vọng giá đất sẽ dần tiến đến phù hợp với thị trường.

Tiến sỹ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, Dự thảo Luật đã có tiếp thu chọn lọc các góp ý và đã hoàn thiện với 16 chương, 263 điều. Tuy nhiên, về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần được xem xét với tính độc lập, nhất là trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa nhanh trong giai đoạn tới. Trong quy hoạch sử dụng đất, Dự thảo Luật cần quan tâm đến yêu cầu phân kỳ 5 năm và với kế hoạch sử dụng đất để tạo thuận lợi, cơ động là giao tỉnh được chủ động điều chỉnh hằng năm trên cơ sở khung quy định cả kỳ kế hoạch.

Để xác định giá đất, Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm đề xuất Dự thảo Luật cần xem xét thêm về thành phần Hội đồng thẩm định để đảm bảo phù hợp với nguyên tắc thị trường; Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các cấp có liên quan đến đất đai cũng cần được khẳng định vai trò của mình.

Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 khóa XV. Cử tri và nhân dân cả nước đang kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua được một đạo luật chất lượng, giải quyết những điểm nghẽn, gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.